Смена собственника жилого помещения (дома, квартиры, объекта нежилой недвижимости) подразумевает прекращения права собственности на имущество старого владельца и вступление в эти права нового человека или компании. Поскольку старый собственник больше не может распоряжаться проданным имуществом, он не обязан нести за него ответственность и оплачивать счета за его обслуживание.
Бремя содержания имущества несет только его собственник (210 ГК РФ). То есть, вступив в права владения, оплачивать счета должен новый владелец. Однако в ряде ситуаций, старый собственник может нести материальную ответственность за проданное жилье по суду. Чаще всего речь идет о старых долгах, которые образовались до продажи недвижимости и не были погашены своевременно.
Когда новый владелец должен платить?
При продаже жилого или нежилого помещения, обязательно заключается договор купли-продажи. В нем желательно прописать условия перехода права собственности. При отсутствии задолженностей, проблема решается просто, но если там есть долги, условия их погашения следует обязательно уточнить: либо их обязуется оплатить старый владелец, либо их обязуется погасить новый владелец взамен на скидку по общей стоимости продажи.
Если условия прописаны, но не соблюдаются, новый владелец может погасить задолженности (либо не гасить), обратиться в суд и отсудить у старого собственника убытки. Если же такие условия в договоре не уточнены, у нового владельца могут возникнуть проблемы – ему придется платить, а потом долго доказывать свою невиновность. Таких ситуаций несколько:
Показания счетчиков
Электричество и другие коммунальные услуги оплачиваются в месяце, следующем за отчетным. А любая проверка приборов учета фиксирует реальные показатели на момент самой проверки. В такой ситуации значения последней оплаты и реальные показатели на счетчике не будут совпадать.
Если старый владелец еще не оплатил последний платеж по ЖКХ, а новый уже вступил в право собственности, то юридически долги обязан гасить новый владелец помещения. Если должник откажется платить, доказать, что речь идет о старых задолженностях будет сложно.
Такую ситуацию можно исключить очень просто: при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости, необходимо составить Акт сверки показаний счетчиков. При возникновении задолженности, новый владелец может предоставить его в ЖКХ, и обязанность уплаты будет перенесена на старого собственника. В случае отказа, этот документ станет гарантированным аргументом в любом суде.
Имейте в виду, что есть риск признания показаний счетчика недействительными, если он не прошел очередной метрологической проверки! Суд не примет показания во внимание, а энергопоставщик пересчитает долг по среднемесячным показаниям за последние три месяца, а последующие месяцы – по нормативам потребления для конкретного региона РФ.
Взносы на капитальный ремонт
Взносы на капитальный ремонт платит действующий собственник помещения. Если собственник сменился, то обязанность уплаты автоматически возлагается на нового владельца. Причем, ему придется платить не только текущие взносы, но и закрывать непогашенную задолженность старого владельца.
Выиграть спор в суде и отсудить у старого владельца деньги не получится. Во внимание принимается только ситуация, если долги образовались в тот период, когда недвижимость находилась в государственной собственности. С частниками это не работает.
Спасение от этой неприятности одно: внимательно изучайте документы на объект недвижимости и проверяйте наличие непогашенных долгов.
Наследование недвижимости
Это «классический» случай, когда новый владелец обязан платить по долгам предыдущего собственника. Вступление в наследство по умолчанию требует согласия наследника погасить все долги умершего наследодателя.
Сумма, которую обязан будет заплатить наследник, не может превышать общую стоимость наследуемого имущества на дату смерти наследодателя. В случае отказа от долговых обязательств, наследник будет лишен права наследования – имущество перейдет к следующему по очереди наследнику.
Текущие коммунальные платежи наследник должен начать уплачивать с момента открытия дела о наследстве. Эта часть расходов не имеет никакого отношения к долгам по имуществу и его стоимости.
Когда обязан платить старый владелец недвижимости?
Если объект недвижимости переходит из собственности одного владельца в собственность другого, и по нему есть долги, то в договоре купли-продажи должны быть прописаны суммы долга, обязательства и механизм их погашения, а также сторона, которая будет их погашать. К договору должны быть приложены Акты сверки счетчиков потребления жилищно-коммунальных услуг.
В этом случае все задолженности будет гасить старый владелец объекта недвижимости, если в договоре не прописаны иные условия.
Однако, это не единственная ситуация, когда обязанность платить сохраняется за старым собственником помещения. Есть и другие случаи, когда суд присудит ему обязанность погашения долгов и оплаты услуг ЖКХ.
Старый владелец вовремя не выписался
Согласно положениям ЖК РФ, регистрация по месту жительства не является основанием для обязательной оплаты коммунальных услуг. Но если старый собственник недвижимости по каким-то причинам не изменил регистрацию после сделки купли-продажи, то новый владелец имеет право обязать его платить солидарную долю коммунальных платежей.
Доказать, что старый владелец помещения проживает по другому адресу и не пользуется коммунальными услугами в старом помещении можно, но это будет долгий и технически сложный процесс.
Суд будет опираться на статью 152 ЖК РФ, согласно которой платить за содержание объекта недвижимости обязаны собственники, наниматели, арендаторы и покупатели, дееспособные члены семьи собственника, то есть те, кто сохраняет право пользования этим имуществом. Если старый владелец не выписался – он потенциально сохраняет право пользования, значит, должен платить. Новый владелец обязан уплатить все платежи, а потом может взыскать их часть с него.
Застройщик обязан платить?
Ситуация со сменой собственника жилого помещения при сделке купли-продажи – более-менее понятна: обязательства оплачивать коммунальные услуги наступают с момента заключения сделки и передачи имущества от старого владельца новому. А как должен платить участник долевого строительства?
С дольщиками новостроек есть нюанс: они могут получить ключи от квартир по Акту передачи до ввода дома в строй. То есть, имущество передано, но свидетельства о регистрации права владения еще нет. Кто обязан платить коммунальные платежи в этот спорный период – застройщик (старый официальный владелец объекта) или дольщик (новый, пока неофициальный владелец)?
Одни суды считают, что с момента регистрации в качестве собственника. Другие утверждают, что регистрация имеет заявительный принцип и обязательства должны наступать с момента передачи имущества в руки. Жилищный кодекс гласит: если в новостройке квартира передана дольщику по Акту передачи, он признается собственником и бремя платежей автоматически переходит к нему (2.153 ЖК).
Если Акта нет – платит Застройщик (7.153 ЖК). И ни в коем случае не подписывайте никаких «дополнительных» бумаг до получения ключей от квартиры!
Как опротестовать неправомерное требование уплатить долги?
Неправомерно обязать платить долги за объект недвижимости могут как старого, так и нового собственника.
Механизм защиты от незаконных требований общий для всех:
- - Необходимо подать претензию к организациям, которые требуют внесения платежей
- - Если получена претензия от таких организаций, следует подготовить обоснованный ответ и приложить к нему копии всех важных документов (ДКП, протоколы сверки приборов учета, квитанции об оплате и т.д.)
- - Если претензия не дает результатов, нужно составить судебный иск, либо возражение на предъявленное требования погашения долга (в течение 10 дней)
Мы рекомендуем в таких ситуациях обращаться к профессиональным юристам по жилищному праву и коммунальным спорам компании «ЭЛЕКТРИМ», которые оказывают правовую помощь физическим лицам и коммерческим компаниям в Москве и МО. Мы поможем разобраться в ситуации, подготовим необходимые документы и доказательную базу, подадим соответствующие претензии и иски, защитим ваши интересы в ходе претензионной работы и судебных процессов.
