Согласие ОСС для технологического присоединения к сетям МКД

Развитие рынка коммерческой недвижимости в России сопровождается ростом спроса на подключение к внутридомовым инженерным сетям многоквартирных домов (МКД). Собственники офисных, торговых и производственных помещений, расположенных в жилых зданиях, все чаще обращаются к ресурсоснабжающим организациям с заявками на технологическое присоединение к системам электро-, тепло- и водоснабжения. Это обусловлено не только потребностью в надежных коммунальных услугах, но и необходимостью соблюдения действующих нормативных требований.

Однако процесс подключения к внутридомовым сетям МКД имеет ряд юридических особенностей, которые необходимо знать и учитывать при получении разрешений на технологическое присоединение объектов к электросетям.

Особенности и основания для согласия ОСС

Важнейшим условием для подключения к внутридомовым сетям МКД является обязательное получение согласие общего собрания собственников (ОСС), что регламентируется:

•  — положениями Жилищного кодекса РФ (ст. 36 ЖК РФ), который относит внутридомовые инженерные системы к общему имуществу собственников дома, использование которого требует коллективного согласия всех собственников.
•  — «Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии» (п.9, ПП РФ №861), согласно которым присоединение к внутридомовым электрическим сетям требует согласия ОСС, если точка присоединения находится на общем имуществе собственников.

Таким образом, любой коммерческий объект (пристройка, помещение) можно подключить к внутридомовым электросетям многоквартирного дома, но только после получения согласия общего собрания собственников (ОСС). Без этого документа, электросетевая компания откажет вам в заключении договора на ТП.

Ключевые аспекты получения согласия ОСС

Получение согласия общего собрания собственников на технологическое присоединение к внутридомовым электросетям имеет ряд специфических особенностей, которые необходимо обязательно учесть, чтобы получить документ быстро и без проблем.

Порядок созыва и проведения общего собрания собственников

Важным условием для получения согласия ОСС является соблюдение установленного Жилищным кодексом РФ порядка его созыва и проведения. Согласно требованиям кодекса:

•  — инициировать общее собрание может управляющая компания дома *уведомление собственникам) или сам собственник, планирующий подключение к внутридомовым сетям (письменное требование о проведении ОСС с указанием вопроса повестки дня);
•  — уведомление о проведении ОСС направляется собственникам не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения;
•  — в уведомлении указываются время, место, повестка дня собрания, информация о местонахождении материалами, которые будут рассматриваться на собрании.

Решения общего собрания считаются правомочными, если в нем приняли участие собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов. Решение о согласии на технологическое присоединение должно быть принято не менее, чем двумя третями голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Формулировка решения ОСС

Правильное и корректное оформление решения ОСС о согласии на технологическое присоединение – важное условие успешности выполнения этой процедуры. В протоколе собрания должны быть отражены следующие ключевые сведения:

•  — адрес многоквартирного дома, в котором расположено подключаемое помещение;
•  — вид подключаемых инженерных сетей (электроснабжение);
•  — параметры подключения (максимальная мощность, диаметр труб и т.д.);
•  — точка присоединения к внутридомовым сетям;
•  — согласие собственников на выполнение технических мероприятий по подключению.

Правильная формулировка решения ОСС позволит избежать в дальнейшем разногласий или юридических споров с электросетевой компанией.

Оформление протокола ОСС

Протокол общего собрания собственников, на котором было принято решение о согласии на технологическое присоединение объекта Заявителя, должен быть оформлен в соответствии с установленными требованиями. В документе должны быть отражены:

•  — дата, время и место проведения собрания;
•  — список присутствующих лиц;
•  — вопросы повестки дня;
•  — принятые решения;
•  — подпись председателя и секретаря собрания.

Согласно Жилищному кодексу РФ, копия протокола должна быть размещена в общедоступном месте (на информационных стендах) в течение 10 дней после проведения собрания. Кроме того, протокол предоставляется для изучения по первому требованию любого из собственников помещений МКД.

Особые случаи получения согласия ОСС

В практике электросетевых компаний нередки ситуации, когда для подключения к внутридомовым сетям необходимо проведение реконструкции или модернизации этих сетей. В соответствии с 1.46 ЖК РФ, реконструкция или модернизация общего имущества в многоквартирном доме возможна только с согласия двух третей голосов от общего числа собственников, так как такие работы могут повлечь изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.

То есть, на технологическое присоединение с дополнительной реконструкцией внутридомовых электросетей Заявителю необходимо получить соответствующее решение ОСС, в протоколе которого должны быть четко определены объемы и сметная стоимость работ по реконструкции.

Отдельный случай - подключение к внутридомовым сетям нежилых помещений, которое часто представляет проблему. Чтобы получить согласии ОСС на эти работы, Заявитель должен предоставить собственникам подробную информацию об ожидаемом уровне энергопотребления помещения, планируемых технических мероприятиях, гарантиях неприкосновенности и сохранения функциональности домовой электросистемы.

Роль управляющей организации в процессе техприсоединения

Управляющая организация (компания) МКД играет ключевую роль в процессе получения согласия ОСС на технологическое присоединение к внутридомовым сетям:

•  — оказывает содействие в уведомлении собственников, подготовке, проведении и оформлении протокола общего собрания собственников;
•  — проверяет соответствие проектных решений установленным требованиям, дает заключение о технической возможности присоединения, определяет точку присоединения к внутридомовым сетям и согласовывает техническую документацию на подключение;
•  — осуществляет контроль за соблюдением решений ОСС в ходе выполнения работ по технологическому присоединению, следит за соблюдением установленных сроков и безопасностью эксплуатации внутридомовых систем после подключения.

Заявителю (владельцу подключаемого объекта) очень важно активно взаимодействовать с управляющей организацией дома и уметь договариваться по спорным вопросам.

Часто задаваемые вопросы:

Каковы ключевые аспекты процедуры получения согласия ОСС, которые требуют особого внимания?

Какие особые случаи получения согласия ОСС на технологическое присоединение к сетям МКД могут возникать?

Какова роль управляющей организации многоквартирного дома в процессе получения согласия ОСС на технологическое присоединение?